2005年以来，海外基金频频出手，投资北京写字楼。美林集团以3000万美元注资银泰中心，摩根士丹利购买了富力双子座B座，这是在北京的最大一笔地产投资，新加坡凯德置地集团整栋购买了中环世贸中心A、B两座。

　　北京写字楼的投资回报率能够达到10%，海外基金对中国的房地产业普遍看好，投资热点就是中心城市的写字楼。从投资价值来讲，北京写字楼的价位和租金处在一个比较好的入市时机，增值空间较大。

　　中国经济发展是海外基金入市的主要因素

　　海外基金集中进入北京写字楼市场的最主要的因素是看好中国的经济发展。经济的发展，社会、政治的稳定，提升了北京的投资评级。写字楼的指数是经济发展的晴雨表，经济发展了，写字楼市场才能有足够的需求。海外基金认可北京这个投资市场，看好北京甲级写字楼的出租市场，并对中国的经济政策、金融环境有高度的认可。

　　海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，不是仅仅站在中国的角度，而是站在全球的角度来看宏观的经济环境，考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。北京中原房地产经纪公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕认为，在全球的大环境下，中国的经济发展、成熟的国际形象和市场环境从根本上吸引了海外基金。

　　基强联行发布的最新专项调研结果表明，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币，几乎全部在非住宅物业范畴内运作。

　　戴德梁行的董事副总经理林义中对海外基金的入市作了具体分析。

　　首先，北京写字楼的价格与别的国际性大都市相比偏低，凯德置地购买中环世贸的A、B两座，折合每平方米的价格不到2000美金。在某种程度上，地处CBD核心区的中环世贸可以代表北京甲级写字楼的整栋售价水平。

　　其次，海外基金在北京购买的写字楼都是处于CBD的核心的甲级写字楼，益于长期持有，升值潜力大。基于中国和北京的经济发展，海外基金对此非常有信心。

　　再次，人民币升值的预期也是促使海外基金入市的一个因素。去年10月底央行加息，让外资看到了汇率变动的曙光。这次加息的背后是利率市场化，同时这也是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中的重要一步。海外基金入世北京写字楼，主要有两方面的收益，一方面是租金收益，另一方面是长期持有经营性物业带来的资本升值，后者对海外基金更有吸引力，同时海外基金也有足够的实力看得长远。

　　整体收购是海外基金的主要投资方式

　　在海外，房地产基金有一套很有效而稳定操作运营模式，主要是购买有稳定租户的写字楼、公寓等高档成熟物业，长期持有物业收租盈利。中国地产资本市场和国际地产资本市场有着巨大差距，其中的种种不透明在很大程度上阻碍了国际资本进入中国的房地产开发市场。

　　一方面巨额的投资回报，另一方面是开发市场的重重迷雾，海外基金逐渐倾向于成熟物业整体收购。按照目前的市场长远发展前景，长期持有经营性物业带来的资本升值远远高于租金收益。同时，成熟物业整体收购模式让海外机构投资者找到了进入中国地产市场最便捷的方式。

　　在凯德置地(中国)投资有限公司总经理王会干看来，收购和开发只是两种不同的模式。在不同的情况下都可以用，这两种模式都有各自不同的特点。对于海外基金来说，开发比收购的难度更大。但是凯德置地进入中国11年以来，已经不再是单纯的投资商，有足够的开发能力，如果没有开发能力，很多商机不能掌控，也未必了解，但是如果只做开发，那么成长的速度和时间将会拖得很长。

　　海外基金入市存在的问题

　　中国的政策不够透明、市场不合理操作太多、金融限制太多、不符合WTO规定等等，

　　以至于被海外基金看作是进入中国市场的门槛和阻碍。戴德梁行的董事副总经理林义中认为海外基金进入开发市场还有很多不太放心的地方。其中很重要的一点是政策的保障性比较差，政策如果随时改动，那么对投资者的影响是致命的。

　　对于海外基金来说全面进入中国市场的安全通道还没有真正找到，市场缺乏权益保障和退出机制。此外，基金还要面临法律和市场的诸多考验。

　　中国的市场在逐步成熟的过程中，海外基金也需要根据目前的具体情况，对原有的盈利模式进行创新，结合中国市场进行调整，这才不至于错失良机。

　　海外基金的入市增强了写字楼投资者的信心

　　海外基金做出投资决定是相当慎重的，选择北京写字楼市场充分表现了其对此市场的信心，因此其在北京写字楼市场的投资会起到一定的示范效应，吸引更多投资者的眼光，增强投资者的信心，并对观望者有一定的促进作用。

　　北京中原房地产经纪公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕认为，写字楼的散售对项目的长期保值、维护和经营方面不利，高品质的写字楼项目更适宜长期持有、整体经营，大型投资基金的积极入市，购置物业长线经营，更有利于提升和保持北京写字楼项目的整体品质。

　　此外海外基金成熟发展模式，会给北京写字楼市场带来规范和先进的物业经营模式，对写字楼整体市场的良性发展有一定促进作用。富力(北京)地产开发有限公司商务部总经理关卓鹏非常认可摩根士丹利这个优质客户，其国际性的高要求提升了富力管理、发展写字楼物业的认识。北京市住邦房地产开发有限责任公司总经理助理羽波认为海外基金的入市可以促进国内房地产市场的健康成长。

　　海外基金在北京写字楼市场的未来发展

　　海外基金的入世能优化北京的写字楼投资市场，进一步规范和提升北京写字楼的整体品质，同时会带来比较多的新的管理理念，在经济、政治稳定的情况下，海外基金的入市是利好的趋势。

　　戴德梁行的董事副总经理林义中对年内海外基金大量进入北京写字楼市场持保留态度。

　　未来一两年内北京写字楼的供应量大，将会面临短期内租金下调的压力，同时物业的升值潜力也有所下调。但从长期来看，核心地段项目的不可再生性，决定了最终的升值。

　　另一方面，海外基金赌人民币升值的预期，也是目的之一，如果人民币未来大幅升值或升值预期不断形成共识，那么将获得双重利润。由此可见，资本的趋利性是海外基金投资的唯一目标。