二．北京商铺投资的方向和特点

　　商铺投资的目的有二：一是用以出租或转手出售赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。我们可在此基础上审视商铺的投资方向。按照国际通用分类，商铺包括：邻里型购物中心、社区型购物中心、地区型购物中心、超级地区型购物中心、专卖购物中心（专业店如国美电器）、主题购物中心、直销（Outlet）中心、独立式商店等八类。对于这些分类，由于从词汇上理解有一些难度，我们可“翻译”过来并与国内商业接轨，将北京市商铺分为以下几类：市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街和底商。

　　北京市的市级商业中心在前门商业区、王府井商业区和西单商业区基础上，又规划了包括CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园等五个商业中心。市级商业区商业规模大，业态、业种的复合度高，其商圈半径辐射7-8公里甚至全市。所以商铺租售相对容易、投资回报率高，但是价格也高，就好比股票市场上绩优大盘股，如果打算有长期稳定的回报，可以选择此类商铺。

　　地区级商业中心为区域服务，如方庄、望京等。社区性商业中心最典型如天通苑、世纪城。在地区级和社区性商业区投资商铺，其主要特点价格相对不太高、商铺的经营比较稳定，投资时选择好商铺的具体位置很关键，因为在商业区内商铺销售时之间的价格差异不大，但是不同位置的租金差别非常大，如果选择的商铺位置好，就如同在股票市场上骑上了“黑马”。

　　北京的专业市场很多，服装类的如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、新推出的蒋宅口的“巨库”；IT类的如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类的如碧溪家具广场等等。市场类商铺最大的特点是单个商铺面积小，不超过10㎡，单价高、不能独立经营需要商业托管或自营。该类型的商铺是高风险、高回报投资。但一般而言，真正的好商铺很难轮到普通投资人，如在北京好区域的服装商铺基本让温州人抢了，而且都是“业内”人士运作。虽然早期的万通是市场类产权式商铺投资的典范，但是西单某服装商铺项目使投资人“腰斩”，3000多万的商铺拍卖1300万流拍也是血淋淋的事实。特色商业街往往是后期营造的商业街，一开始投资人的投资目的不一定很清楚，只不过由于政府和商家的行为形成特色商业街，如东直门鬼街、方庄食街、马莲道茶叶街，等等。

　　目前北京最多的商铺就是底商，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业区的临街商铺也是底商，而普通住宅下的商铺也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商(数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(珠江帝景、回龙观经济适用房)。从某种程度上看底商价值评估是最简单同时也是最困难的，说其简单，是因为只要选择处于商圈核心区域的底商并注意聚客点、人流动向等技术要素其价值肯定大于非商圈区域的商铺，对于这一点，现代城底商就有很好的说明，现代城底商自运营2年来，为什么面向长安街的北面商铺空置率高且商户关门的多，而南面空置率低商户关门的也很少，因为南面一侧面向社区形成了小型商圈。

　　因为工作的关系，许多投资人咨询，商铺投资和其他投资行为的主要区别在什么地方，到底应该投资什么样的商铺。从我个人的经验看，现阶段商铺投资是风险最小投资行为，或者说是没有风险的，只是存在投资回报高低、年限长短的问题，绝对不会出现股票市场“断腕”、“腰斩”的问题，当然，也不会出现股票投资赚几倍的可能。如果说选择什么样的商铺，那是一个大话题，但投资首先要从回避风险来看，对一般商铺投资人来讲市场类产权式商铺谨慎介入。