北京经理人(bj.icxo.com)关于房价，我已经讲了许多。关于北京的房价，这是我要讲的首篇。

   数次考察北京楼市，也撰写了几篇关于北京楼市的博客，其中谈到了北京奥运对北京楼市的影响，也关注过发展商的传声筒——北京一些传媒的忽悠，内心深处深感忧虑。

   从体量来说，北京这几年位列各大城市之首，开发总量、销售总量并驾齐驱；

   从楼价来讲，北京发展商的忽悠水平也非上海、广州、深圳的发展商所能相比，电影《大腕》就有形象的描述，凡是能提高房价的概念都被从各个角度轮番炒作，——奥运就更不用说了；

   从市场的特殊性来讲，北京是首都，是天子脚下，诸多优势让发展商感觉良好，让外地、尤其是山西购房者倍感荣光。

   2003年，我去北京晚报考察房地产广告时，该报房地产部部长曾琴女士介绍说：北京楼盘的销售是靠展会拉动的，因为北京太大，用展会的形式一次集中几十个楼盘，购房者选择的余地会很大。

   那时，三环的高层均价为6000元左右，别墅也很少能突破10000元。当时唯有一个楼盘是用高价来炒作的，那就是贡院6号，高级公寓6000美金之高令人咋舌，许多人在心理上接受不了。四环、五环的许多楼盘只相当于当时深圳龙华和布吉的楼价，3600元的价格就能买到很好的房子了。

   现在再来看北京的楼价已使人恍若隔世了。

   很多专家、学者在研究北京08年后房价走势时，对人口问题非常关注。一是认为北京的人口密度分布不均，以每平方公里来计，内城区25000多人，外城区3750人，而外北京才280人，而且城区向外拓展的空间已经不大，因此，08年后北京房价不会跌；一是认为中国从70年代开始计划生育，买房的高峰人群在08后骤减，市场需求动力不足，房价肯定会跌。

   还有一部分专家认为，奥运馆场将提升北京的国际化水准，完善北京的城市功能，其作用不可低估。

   其实，一个城市房价的涨跌，是由很多因素构成的。从现代城市学的角度来研究08后北京的楼市，似乎更有意义。所以，在研究房价之前，我们先来回答两个问题：

   一、北京是宜居城市吗？相对西北、东北而言，北京也许是，相对长三角、珠三角、环渤海城市群而言，那就不一定。交通、气候、缺水、风沙等等已将北京逼上迁都的边缘了。几年前，还听朋友说，要把父母接到北京居住，而现在再也没人说这样的话。我的一个大学同学被儿子接去北京住了一年不到，就重回南昌，他感言，没感到在北京居住有比南昌好的地方。

   二、北京是创业城市吗？在中关村声名大嗓的时候，北京为许多年轻人提供了创业机会，而现在，北京的创业成本相对上海、广州、深圳而言都要高出很多，就别谈环渤海、长三角、珠三角的其他城市了。除了深厚的文化底蕴尚能吸引诸如“北漂一族”外，我想从事金融、电子、机械、物流等等行业要想创业的人士首选北京的概率应该是非常低的。

   在回答了这两个问题之后，我们回过头来看2004年至2006年，北京房价的涨法，三环高层二手楼市场上已是16000元的高价了。显然，这几年北京的房价是非常高的，具体原因我就不多说了。

   北京奥运为房价的高涨提供了不少的动力，相比较汉城奥运是有过之而无不及。据了解，汉城奥运的前三年，汉城房价涨幅达270%，奥运后呢？以每年35%的速度下跌，5年不到，基本跌回原来的水平，再用什么土地稀缺，人口特殊增长导致房价高企来忽悠老百姓已经不灵了，因为北京的高房价和无法解决的诸多城市问题连在一起，已使许多人觉得，奥运过后，有理由不选择北京。再说，08年后，首都会不会定在北京，都市两可之间的事。

   那么，对北京房价来讲，这三年涨多少，08后就会跌多少。