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北京首个限价回购上演自卖自买

北京经理人BJ.ICXO.COM ( 日期:2007-03-01 15:13)

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    昨天,备受关注和争议的北京首个“限价回购”出让地块———白家庄地块终于确定归属。一个月来被市场广为猜测的原开发商(一级开发商)可能成为最后赢家的说法变成现实。

    昨天下午三点整,为期二十余天挂牌期最后的截止时间。就在此前一个半小时,一个新的挂牌价格出现在北京国土资源网上———80854.84万元,这也是挂牌过程中第四次被刷新价格,挂牌企业就是背后的关联企业———北京嘉铭房地产投资有限公司(下称嘉铭公司)。

    一级开发商成最后赢家

    根据此次招拍挂规则,因为有两家以上企业参与挂牌,三点整开始,房地产交易中心需召集挂牌企业参与最后竞标。奇怪的是,根据现场跟踪报道的记者介绍,此前其它三家报价企业均没有在竞标现场出现。于是,嘉铭公司轻松以8.08亿元的挂牌价摘得白家庄地块。当一位市场人士受记者委托向房地产交易中心询问摘牌企业时,得到了“原土地方”的简单回复。

    究竟何为“原土地方”?据此前报道,嘉铭公司与一家称为“北京恒世华融房地产开发有限公司”(下称恒世华融公司)的企业均为北京嘉铭投资(集团)有限公司的子公司,而白家庄地块涉及的一级开发商正是北京恒世华融公司,嘉铭公司也是该地块收回前的原二级开发商。

    2亿利差打破市场平衡

    那么,一级开发商及关联企业重得土地使用权的好处究竟在哪里呢?一位曾有意拿地的北京开发商介绍,根据系统的成本测算,普通开发商与一级开发商以同一价格拿地,其收益差别在2亿元左右。正因为这些利差的存在,一级开发商相关企业敢于以更高的土地挂牌价格拿地,其它开发商却需要充分考虑成本因素。

    造成这个成本差别的正是地块出让中的限价回购条款。9月20日,白家庄地块出让信息在网上刚一公布就引来关注,多家地产大鳄对这块优质办公与商业综合用地表示了浓厚兴趣。但是挂牌文件明确,建成物业中需有5000平方米商业物业和8000平方米办公物业由一级开发商以12000元/平方米单价回购。而根据目前该区域商业用房的市场价格,其单价是这一报价的3倍左右。“如果是一般的开发商拿到地块,这一项要求就导致开发商少赚2亿元。”上述地产商称。

   北京白家庄地块为“8·31”大限未过关土地,根据规定,所有未过关土地将在原开发商完成一级开发后交回土地部门招拍挂出让。而根据北京市国土资源局的补充说明,限价回购条款的出现正是源于土地一级开发商北京恒世华融公司曾分别与原二级开发商嘉铭公司和北京京辉商贸有限责任公司签订的回购协议。根据这两项协议,上述两公司将分别从该项目回购8000平方米的办公用房和5000平方米的商业面积。因此,白家庄土地的回购面积实际是用于补偿上述两公司的。

    其他开发商的疑问是,为什么不能把协议中的成本直接计入地块底价,而让他们背负“低地价高房价”的名声?另外,一旦一级开发商相关企业参与竞争,巨大的利差将导致截然不同的成本利润率,并直接导致其它企业的出局。

    “我们公司有自身的经营考虑,但限价回购确实是加高成本的因素。”昨天,另外三家挂牌企业之一的相关人士否认有其它因素致其退出竞标,但承认限价回购条款是他们考察项目成本后最终放弃的原因之一。“‘8.31’大限的意义就是要把期限内没有开发到位的地块严格收回,一旦附加条款成风而‘自编自导’,招拍挂这种以透明、简单、公平为原则的土地出让将受到挑战。”上海房地产评论人蔡为民称。

来源:上海证券报

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