北京经理人报道[bj.icxo.com]消息：做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆。那么，一些开发商到底是怎样“巧取”土地、攫取利益的？发生在内蒙古乌兰察布市的咄咄怪事，揭开了其中的谜局……

    在内蒙古乌兰察布市，有个所谓招商引资的“香港商贸城”项目，占地约10万平方米。当地林业部门将这片国有苗圃林地，以每平方米20元的价格(包括各种费用)出让给开发商，出让期为50年。地方政府与开发商还签订了一份离谱的开发协议：免除土地增值税、房产税等7项税和人防费、水电增容费等9项费用。

    优惠砝码

    “免除7项税9项费”

    记者近期在采访中了解到，自2006年6月起，乌兰察布市对当地集宁新区一期建设用地进行调查，发现150宗建设用地中“问题土地”竟达102宗，而“香港商贸城”曝出的建设用地“黑洞”，正是诸多“问题土地”中的一个典型缩影。

    乌兰察布市是个欠发达地区，近年来兴起了新区建设热潮。2003年，香港威豪贸易公司董事长王某提出申请，拟在新区投资兴建“香港商贸城”。

    有了集休闲、购物、文化娱乐为一体的“香港商贸城”的幌子，威豪公司很快与原乌兰察布盟林业局签订协议，以每平方米20元的价格(包括各种费用)占用苗圃林地近10万平方米。而同期商业住宅楼的土地征用费为每平方米100元，仅此一项政府就流失了约800万元。

    威豪公司把“香港商贸城”当做一个大馅饼吊起来。“你想引进项目吗？请再加优惠政策的砝码”。项目拖延至2005年5月，威豪公司利用内蒙古自治区在港招商而乌兰察布市没有谈成项目的机会，适时出手与乌兰察布市政府签订了免除7项税9项费的协议：

    ──免收土地增值税、房产税、土地使用税、契税、销售不动产税、营业税和建安税。

    ——免收政府其他各部门的行政事业性收费。其中包括人防费、给排水费、水电增容费、治安管理费、环保治理费、房屋产权登记费、城建维护费、教育费附加。

    这份协议还显示，甲方(乌兰察布市)不遗余力地为乙方(香港威豪贸易公司)营造各种“优惠服务”：

    一、为乙方尽快办理规划审批手续，免收城市配套费。

    二、甲方应在最短时间内拆迁完毕。

    三、为乙方尽快办理土地审批手续，土地出让金按拆迁费交纳。

    更为荒唐的是，这样一份本不成立的合同，还附了备注：本协议具有国际法律效力；若双方发生纠纷，协调不成功时，交国际仲裁机构解决。

    乌兰察布市监察局综合室主任刘学尧说：“作为一个地市级政府，谁赋予了你免除国家税收的权力？免除了16项税费，等于是政府明着送钱给开发商。”

    特事特办

    “集体违规”

    打造“绿色通道”

    国家对土地使用和项目开发有着严格的制度规范。然而，在建设“香港商贸城”项目的过程中，林业局、规划局、发改委、集宁区政府、区国土局等多个部门竟“集体违规”，为开发商的项目打造“绿色通道”。

    按照有关规定，占用150亩以上的苗圃林地，必须经自治区林业厅批准。然而，乌兰察布市林业局未经上级审查同意，就擅自改变林地用途与开发商签订了征用林地协议，而且出让期为50年。一些林业局领导竟不认为这是违法，反而振振有词：“市里的重点招商项目，就得特事特办。”

    为此，市林业局还出具证明，称这是“国有闲置林地”。新一届乌兰察布市市委书记吴永新说：“这真是出奇了，国家规定连宜林地都不能随便占用，更何况这是特殊林地，是苗圃。如果林地都成闲置的，可以随意砍掉，作为林业主管部门，你的法制观念在哪？”

    “特事特办”的不只林业局，集宁区规划局在没有发改委批准立项文件和土地管理部门《建设项目用地预审报告》的情况下，于2003年12月向开发商颁发了两宗林地的《建设用地规划许可证》。

    集宁区国土局没有获得农用地转非农用地的批准，没有相关部门出具的《使用林地审核同意书》，也于2004年4月向集宁区政府呈报了《香港商贸城建设用地申请书》。而集宁区领导不仅签字批准了用地申请，还将土地用途批成商住用地，增添了住宅内容。

    从土地出让到开工建设，在“特事特办”思想的作用下，市规划局也不顾“香港商贸城”两年未动工的事实，下发了《建设工程规划许可证》。

    乌兰察布市联合调查组成员表示：“这些职能部门的所谓‘特事特办’，说到底就是以非常规手段推进项目进展，不依法行政，把违反规定程序、超越职权的行为，当做工作魄力。”

    打“擦边球”

    “商贸城”摇身变“商住”

    有了政府各职能部门的“一路绿灯”，开发商也开始“有恃无恐”。

    2005年12月，原集宁市规划局给威豪公司颁发的《建设工程规划许可证》上，土地用途明确规定为“商贸用地，不得改变用途或转让”。但威豪公司在给市发改委的立项报告上却动了手脚：把市政府的引资项目——“香港商贸城”，变成了“房地产开发综合商贸城20万平方米，住宅楼13万平方米。”

    威豪公司的立项报告得到乌兰察布市发改委的批复后，20万平方米的综合商贸城项目未启动，而是先启动了居民住宅楼。2006年5月，威豪公司向乌兰察布市规划局申报《规划许可证》时，开发项目变成了“综合住宅楼、威豪花园、面积33283平方米”。同年7月，威豪公司又从集宁区房产局取得了《销售许可证》，注明了一期建筑面积3.3万平方米180套住房。之后开发商便按当年市场价向社会预售住房，每平方米1200元至1400元。

    乌兰察布市监察局局长苍导元说：“看明白没有？开发商一步步打‘擦边球’，从商贸逐步把用地性质改变为综合，最后过渡为住宅楼。‘巧取’了国家的土地和政策，再通过预售从老百姓口袋里掏钱。”

    有意思的是，2006年9月，那边楼盘快封顶了，这边市规划局评审委员会还开了个会——审查开发商的平面图和地面图，称“专家们原则上同意威豪花园的平面图等，但要请示政府主要领导后才能生效。”

　　追缴规费

    失职问责追查到底

    “以前知道集宁新区群众反映土地问题有些乱，但乱到这个程度没想到。对那些纵容企业明目张胆地违法开发的有关部门，失职问责制必须落到实处！”乌兰察布市市委书记吴永新对清理土地态度十分坚决。

    日前，乌兰察布市市委和市政府根据调查情况，按照国家有关规定已把“问题土地”清理收回，追缴规费。其中“香港商贸城”项目未开发土地已被收回，恢复原林地用途；已经兴建的6栋商品楼，要求补交土地出让金388万元，相关责任部门对违规问题进行了纠正。

    当地干部群众反映，一些地方领导为了政绩，无视国家法规和政策，乱用权力，甚至强迫管理部门乱批项目，为开发商谋取不正当利益大开方便之门，才是问题的症结所在。

    最近，乌兰察布市规划局原局长达格登，集宁区国土资源局局长钱玉秉，集宁区国土资源局原党支部书记杨品山、监察队队长杨礼等，因在行政权力使用上违纪、违规、失职、渎职等，被市纪委、监察局免职或给予党纪处分。