关键词：房屋中介 差价 培训 炒股

　　伴随寒冬，房产中介行业也是一片风声鹤唳。倒闭、退市、关店，部分城市的房产中介公司犹如不堪一击的泥人。

　　“出来混，迟早是要还的！”在北京房产中介行业摸爬滚打了4年的吴虹（化名）借用了电影《无间道》里的台词形容房产中介如今的境遇。

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　　北京经理人[bj.icxo.com]“如果不玩转现金流，中介公司就没有钱去开拓市场、扩张门店；如果不吃差价，中介公司就不能赢利。”吴虹分析，随着政府调整行业的力度加大，资金监管和网上签约的执行，使得中介公司必须调整经营策略，不法中介也必然走向倒闭、退市。

　　几年前，吴虹应聘进入北京一家房地产中介公司，后来他跳槽到另外一家名气颇大的房产中介公司，任部门主管，2007年底，吴虹主动离开房产中介公司。他向本报记者揭露了亲身经历或者目睹耳闻的房产中介公司“敛财黑幕”。

　　敛财手段一：吃差价

　　公司专门培训怎么忽悠人

　　“吃差价是房产中介公司获取暴利的一个重要手段，特别是在2005年前业务量少时。”吴虹说。

　　他介绍，前几年有的中介公司把吃差价作为自己的主营业务。拿他所在的第一家房产公司来说，2005年到2006年，其70%的赢利都是依靠吃差价，公司内部有这方面技巧的专业培训，告诉业务员怎样能够吃差价。

　　同时公司内部还设有评估师，当门店业务员发现某位房主不太清楚市价，可以低进高出时，便立即通知评估师到现场忽悠房主，让房主将房子卖给中介公司。

　　公司内部定下的基本操作规则一般来说，能赚取5万以上差价，公司先付一万或两万定金收购，让房主与公司业务员做公证，证明这个房子由业务员全权委托代理销售，然后，该房屋周边的所有门店就开始召集有需求的客户，十几个甚至几十个人一起去看房，谁的价高，谁付全款就卖给谁。

　　业务员最后拿着公证书直接与客户签订购房协议，等客户全款一到，再付给真正的房主，里面所有多出的部分归中介公司所有。

　　最牛的一笔吃差价赚百万元

　　吴虹介绍，对于总价比较高的房子，一般都是让房主将房屋钥匙交给中介公司，中介公司带很多客户去看房，所报价格高于房主报价。

　　当有客户看中并保证要买的时候，中介公司就去游说房主将房子卖给中介公司，中介公司再以高出买入价几万、十几万甚至几十万卖给既定客户。

　　“别以为吃差价一笔只能赚5万元，我所见到最高的一笔差价是110万元！”吴虹说。

　　吴虹回忆说，这笔最牛的吃差价是他供职的第一家房地产中介公司的杰作。当时是2004年，在二环内，有一套四合院，当时房主卖170万元，因为院子是很不好找的，很多人想买都买不到，后来公司找到一个客户，是从国外回来的有经济实力，公司报价小300万元，那人就买了。

　　那笔交易，抵得上公司当月一半的交易额。

　　敛财手段二：低租高转

　　低价租来高价转租量多利大

　　“有时候你会在小区里发现很多寻租者的小广告，其实你不了解，很多小广告并不是真的租房人张贴的，而是中介公司贴的，他们的目的是租了房后再以更高的价格租出去。”吴虹说。

　　他解释，在租赁市场上中介公司给房主定金，低价租下房子之后高价出租，这样可以赚取差价，一套房子的差价假如是100元/月，一年就是1200元，房屋银行里有近千套房子，中介公司获得的利润可想而知。

　　而对于高档小区，房产中介公司就会利用“免租期”为借口获得一部分租房者的租金。中介公司向房主承诺一到两个月之后一定将房子租出去，条件就是这一到两个月是免租期，同时，这套房子只能由一家公司负责出租。

　　其实中介公司很快就找到客户，并收取客户租金，等到免租期一过，就让双方正式签合同，租金从签订合同之日算起，这样，中介公司不仅可以赚取免租期的租金还可以再从房主那里获得一个月租金的佣金。

　　敛财手段三：玩转现金流

　　买主首付挪作炒股或开分店

　　吴虹介绍，在交易时，房产中介公司通常会主动介入交易环节，让买房者先把定金或者首付款打到公司的账上，直到过户手续完全完成后这笔钱才会转到卖主手里。而房产中介公司为了尽量让这笔钱长时间滞留在自己账户上，就会想方设法拖延办理过户的时间。

　　“但正是这个做法导致这些房产公司留下了致命的隐患。”吴虹很有感触地说。

　　因此当出现国家宏观调控、市场悲观情绪等因素促使二手房交易量骤然减少时，或者中介公司投资其他方面失败，现金流跟不上公司运转，资金链必然断裂，直接导致中介公司倒闭，同时一大批买房者辛辛苦苦积攒的房款也就打水漂了。